По уверениям властей, а также многочисленным публикациям «независимых» СМИ у неискушенного обывателя может создастся впечатление, что сегодня рынок недвижимости становится цивилизованным и надежным.
Права дольщиков защищает ФЗ-214, застройщики заинтересованы в возведении качественных объектов точно в срок, а замороженные стройки и долгострои остались в далеком прошлом.
К большому сожалению действительность, мягко говоря, существенно отличается от нарисованной коммерческими изданиями картинки. Государство, в попытке уйти от ответственности, перекладывает функции контроля на само бизнес сообщество, что закономерно ведет к увеличению проблем у конечного потребителя — участника долевого строительства. Надежда, что проблемы решаться без участия государства, исключительно благодаря «невидимой руке» рынка, продолжают оставаться в головах наших государственных мужей. Тем не менее рынок есть рынок, и в недвижимости, как и везде, продолжают расти конфликты, споры и количество проблемных объектов.
Так, совсем недавно суд признал несостоятельным застройщика малоэтажного комплекса «Охтинский ключ» в Мурино. Дом на 66 квартир, строительство которого началось еще в 2004 году, готов на 90%. Однако из-за конфликта между партнерами по стройке компании «СПб дивелопмент» и фирмы-инвестора «Еврострой» работы приостановлены. Суд вынес решение, по которому недостроенные объекты будут распроданы, а полученные средства разделены между дольщиками и другими кредиторами, среди которых находится также подрядчик, которому компании задолжали около 100 млн рублей. Проблема в том, что вырученных средств явно не хватит на всех. К тому же не ясно, за какую сумму в сегодняшней рыночной ситуации можно реализовать такие объекты.
Сложная ситуация в Мурино сложилась и у компании «КитежСтрой», которая была признана банкротом. В отношении компании также началось конкурсное производство — продажа имущества на торгах. Тем не менее долгострои застройщика — дома в Девяткино — избежали включения в конкурсную массу, поскольку в 2011 году, когда у застройщика начались финансовые проблемы и стройка встала, компания заключила с дольщиками мировое соглашение, а позже передала объект кооперативу дольщиков. На сегодняшний день строительство объекта завершено, но дом так и не введен в эксплуатацию. В реестр же обманутых дольщиков вошли только те, кто, не дождавшись окончания строительства, расторг с застройщиком мировое соглашение, но так и не получил деньги.
Еще один долгострой Петербурга, который планируют передать более ответственному застройщику, — ЖК «Кристалл Полюстрово». Жилой комплекс на ул. Маршала Тухачевского, 23, который в 2004 году начала строить компания «Импульс», будет достраивать ГК «Эталон». Объект возводят на сильно обводненном участке, поэтому после передачи ГК «Эталон» возможна корректировка проекта, но значительных изменений в него вносить не планируют. Кроме того, из-за длительного простоя строительные конструкции находятся в плачевном состоянии. Несмотря на это, дольщиков заверили, что перепланировок и изменения стоимости уже купленного жилья не произойдет.
Помимо долгостроев, возведение которых хоть и медленно, но движется к завершению, на рынке недвижимости Петербурга появились новые замороженные стройки. Областные чиновники сообщили о замораживании строительства ЖК «Шлиссельбургский дворик» компании «Сигма».
Компания направила в областную администрацию письмо, где, сославшись на форс-мажорные обстоятельства и проблемы с финансированием, сообщила о приостановке строительства. Отметим, что ЖК «Шлиссельбургский дворик» — крупный проект, предполагающий возведение трех девятиэтажных корпусов, рассчитанных на 761 квартиру. Строительные работы на объекте начались в 2012 году и велись медленно, сегодня они остановлены полностью. В компании продолжают обещать, что корпуса будут сданы к лету 2016 года.
Также жилищный конфликт разгорелся в Буграх. Здесь суд отказался узаконить строительство пятиэтажного жилого дома, поскольку объект начали возводить без разрешения на строительство рядом с частным сектором. Застройщиком выступает ЖСК «Вилла Хиллз», который уже продал большинство квартир в доме. Проблема заключается в том, что участок «Вилла Хиллз» расположен вплотную к коттеджной застройке, а по региональным нормативам он должен быть отделен от нее дорогой или улицей. Сегодня чиновники настаивают на перенесении объекта в сторону от коттеджной застройки на 31 метр, что однозначно поставит крест на проекте. Суд не поддержал застройщика, а значит, пайщики лишились возможности получить свои квартиры.
Стоит отметить, что сложности на стройплощадках регулярно происходят не только у небольших компаний, работающих на областном рынке, но и у довольно именитых крупных девелоперов. Так в ЖК «Силы природы», который в Новом Девяткино строит девелоперская группа «О2 Development», снова перенесены сроки сдачи объекта. Изначально возведение комплекса началось без прав на землю по договорам бронирования. Первый корпус комплекса должны были сдать в сентябре прошлого года, затем время сдачи перенесли на декабрь, сегодня сроки снова сдвинуты на июль 2015 года.
Другая крупная компания — «Группа ЛСР» — отказалась от строительства спортивных объектов в ЖК «Каролина» и ЖК «Долгоозерный». Участок, на котором построен ЖК «Каролина», был предоставлен компании городом по инвестиционному договору. «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» должна была построить жилой комплекс с подземной автостоянкой и физкультурно-оздоровительным центром. Уже после сдачи домов чиновники выяснили, что спортивный объект не возведен, а застройщик не собирается исполнять обязательства по договору, так как участок под застройку полностью перешел в собственность жильцов. Арбитражный суд поддержал застройщика, аргументировав свое решение тем, что в разрешительной документации, которую город утвердил, спорткомплекс не значится. Такая же ситуация сложилась и в ЖК «Долгоозерный». Конфликт между чиновниками и застройщиком продолжается.
Остается только надеяться, что разбирательства в итоге закончатся и принесут горожанам и дольщикам только пользу.
Получить какую-то сводную статистику по рынку недвижимости в Петербурге просто нельзя. «Мы отслеживаем только количество компаний, перешедших на работу по 214-ФЗ, — сообщили в комитете по строительству. — Какое-то время пытались оценивать строительные компании по количеству сданных квадратных метров, но пришлось прекратить из-за протестов самих же застройщиков — многие строительные компании образуют по несколько юрлиц и ведут строительство под разными брендами, поэтому данные получаются недостоверные».
Аналитики, оценивая позиции игроков строительного рынка, ориентируются на количество объектов, которые строит та или иная компания. Но и эти результаты не всегда могут адекватно отражать положение — часть лидеров рынка фактически «замораживает» начатые объекты и остается в числе ведущих застройщиков только номинально.
Первенство по переносам сроков в группе лидеров рынка принадлежит компании ЛЭК. Средняя задержка на объектах компании составляет 11 месяцев, максимальная — 89 месяцев, именно столько строится, уже после того как должен был быть сдан, жилой дом «Империал» на Киевской, 6. На 56 месяцев просрочены «Лондон-Парк», «Премьер-Палас» и «Граф Орлов», на 62 месяца — жилой дом на углу проспекта Просвещения и улицы Ушинского и «Буржуа» на улице Профессора Попова.
Если рассматривать весь строительный рынок Петербурга, то так или иначе задерживают сроки сдачи объектов практически все застройщики. Рекорд по величине максимальной задержки побила обанкротившаяся «ИВИ-93» — окончание строительства комплекса «Охта-Модерн» запаздывает уже на 97 месяцев, второе место принадлежит «М-Индустрии», которая уже 75 месяцев не может завершить «Поэму у трех озер». «Почетное» третье (72 месяца) заняла компания «Стоун», а четвертое (69 месяцев) поделили между собой ЛЭК и «Лидер-Групп». Далее следуют ООО «Модуль» и СК «Импульс» — они затянули процесс на 43 месяца.
Если оценивать игроков рынка по средней задержке на объектах, то картина почти не меняется. В лидерах по-прежнему остаются уже не существующая «ИВИ-93», СК «Импульс» — 63 месяца, «М-Индустрия». Замыкают пятерку все те же «Лидер Групп» и ЛЭК. Можно сделать вывод, что постоянные переносы сроков строительства для этих застройщиков — явление не разовое, объяснимое какими-либо внешними обстоятельствами, а вполне закономерное.
Существуют в городе и застройщики, умудряющиеся не нарушать установленные сроки. Кроме «Группы ЛСР» к ним относятся «ГлавСтройКомплекс», «Прагма», ЗАО «Строительный трест» (у которого, правда, имеются другие нарушения — например, строительство без разрешительной документации) и «Трест 36».
Относится к ним и «Северный город», входящий в концерн RBI — при том, что средняя задержка сдачи объектов, которые компания строит под брендом RBI, составляет 5 месяцев, а максимальный — 18 (комплекс «Александрия» на Новгородской улице, 23). Собственно этими шестью компаниями из 160, действующих сегодня на рынке жилищного строительства, и исчерпывается список застройщиков, умеющих укладываться в график.
Чаще всего, объясняя причины срыва сроков переноса окончания строительства, застройщики называют проблемы с подключением к сетям, проблемы с оформлением документов, необязательность субподрядчиков. После 2008 года появилась возможность объяснять собственную нерасторопность финансовым кризисом, из-за которого пришлось остановить работы и «заморозить» объект.
Но независимо от того, по какой причине задерживаются сроки, в большинстве случаев участникам долевого строительства не приходится ожидать каких-либо компенсаций от строительной компании из-за невыполненных обязательств. Как правило, договор, который покупатель недвижимости заключает со строительной компанией, содержит пункт о том, что сроки сдачи объекта могут быть перенесены. В результате годами ожидающие своих квартир люди остаются без каких-либо рычагов воздействия на застройщика — они даже не считаются обманутыми дольщиками, поскольку де-юре компания продолжает работы на объекте.
Автор : Анатолий Попов, специально для «Сила в Движении».